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上海豪宅市场降温 别墅严重“供大于求”
2011-11-24 15:58:11   来源:东方早报   

普通住宅市场步入寒冬,豪宅市场亦难幸免。 21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布的统计数据显示,11月头21天,上海市单价5万元

普通住宅市场步入寒冬,豪宅市场亦难幸免。
      
      21世纪不动产上海区域市场中心昨日发布的统计数据显示,11月头21天,上海市单价5万元以上的新建豪宅项目累计成交46套房源,较10月同期下降26.9%;成交面积约为1.32万平方米,较10月同期下降12%;成交均价为7.18万元/平方米,较10月同期提升7.8%。


      21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,豪宅项目不同于普通住宅,高去化率(预定和销售占比)本身就不是其特点。在调控制约及上半年购买力集中释放的情况下,近期沪上豪宅成交量回落是正常情况,预计年底前成交量再次向上的空间有限。
 

调控政策效应扩散
 

上海豪宅市场成交量的下滑趋势,在最近几个月表现得越发明显。
 

据上海中原发布的数据,8月,上海豪宅成交套数为81套,9月为76套,10月为63套,全市豪宅成交逐月下降趋势明显。而在去年10月,上海豪宅的成交套数为149套。
 

上海中原关于“豪宅”的定义,不单是价格,还需考察稀缺性。按上海中原的定义,11月1日-11月21日,上海豪宅成交套数仅为27套。
 

同策咨询研究中心总监张宏伟分析,沪上豪宅成交近期的低迷,与调控政策效应有关。今年1月、4-6月沪上豪宅成交比较活跃。1月成交较好的原因,是当时“新国八条”政策尚未正式实施;而4-6月,调控政策时效性趋弱,市场“观望”情绪逐渐减退及通胀预期加重。近几个月豪宅成交低迷,则和“沪四条”出台及市场淡季有关。
 

据沪上一家高端项目开发企业的销售总监介绍,今年3月底,该公司曾推出一个位于浦东的总价1500万元左右的豪宅项目,一共推了64套,开盘当天就订售了53套,“当时正处在新国八条出台后的一个季度,房产税效应已经减弱,而限购、限贷政策由于沪四条还没出台,还有很多擦边球可打。”
 

上述销售总监进一步说,随着限购、限贷逐步严格执行,豪宅市场立马冷清,“能想的办法很少,限购、限贷是最核心的问题,豪宅不像普通楼盘,打折就能卖掉。”该总监说,他们已将旗下的一个豪宅项目推迟到明年楼市稳定时再上市。
 

顶级豪宅成交先扬后抑
 

顶级豪宅成交,同样呈现“先扬后抑”走势。
 

来自21世纪不动产的数据显示,今年1月-11月21日,上海单价在10万元以上的顶级豪宅累计成交103套房源,同比(较去年同期)增加68.9%。其中,上海紫园成交达到36套。华润外滩九里[最新消息 价格 户型 点评]苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭[最新消息 价格 户型 点评]成交表现也都不错,均达到10套以上,汤臣[简介 最新动态]一品成交6套。
 

黄河滔认为,从月成交套数走势来看,进入7月后的4个多月,上海顶级豪宅累计仅成交18套,而4月单月即成交了35套。受近4个月成交低迷“拖累”,沪上顶级豪宅成交量的同比增幅,亦从4月的157.6%放缓至如今的68.9%。
 

上海中原研究咨询部总监宋会雍则提到,这一成交表现与供应不无关系,上海紫园为别墅产品,在今年4月集中成交,不排除有“资产抵押”、“外资炒房”等隐形因素存在,而后几个项目均为市中心内的顶级公寓产品,地段优势是他们交易活跃的主要因素。
 

张宏伟说,在限购、限贷背景下,顶级豪宅市场一直都有成交,这与通胀压力下,部分买家寻求资产增值保值有关。此外,部分顶级楼盘由于资金紧张,以房地产信托投资等方式,出售部分房源回笼资金,这也拉动了一部分成交。
 

豪宅降价动力不足
 

值得一提的是,虽然成交量趋冷,但豪宅开发商降价动力依然不足。
 

据汉宇地产总经理施宏叡介绍,沪上大部分豪宅目前采取的仍是象征性的优惠手段。比如世茂[简介 最新动态]5号3月报价10万元/平方米,目前报价9.8万元/平方米;华润新江湾九里8月报价5.3万元/平方米,目前报价4.7万元/平方米;九龙仓玺园[最新消息 价格 户型 点评]一次性付款也只有9.7折。
 

“不是开发商不愿意降价,而是降价对于销售的刺激作用,豪宅无法和一些刚需楼盘相提并论。”施宏叡解释,即使和普通楼盘采取相同的优惠幅度,对于客户的撬动作用也不高;而超大幅度的降价,则可能突破一些高价地王楼盘的成本极限。”
 

施宏叡说,从今年豪宅市场的总体运行趋势来看,豪宅市场解冻,仍需限购大门打开。
 

张宏伟强调,豪宅市场的抗跌性比较强。虽然眼下豪宅市场成交低迷,但市场长期向好,加上投[简介 最新动态]资渠道缺乏,眼下仍是投资机会,未来一旦市场反弹,投资者将获得更大的投资回报与收益。
 

不过,黄河滔认为,那些当初因为地价及项目建造成本等原因,造成价格明显高过周边普通公寓的部分伪豪宅项目,未来价格下跌的空间较大。宋会雍则提到,在前期积累需求释放后,豪宅成交低迷现象很可能将惯性发展,延续至第四季度,甚至将祸及明年高端楼市。
 

别墅严重“供大于求”
 

虽然成交不济,但豪宅新增供应并未相应减少,尤其是别墅。
 

据上海中原统计,11月1日至16日,上海市别墅市场新增供应量为11.93万平方米,528套房源。与10月同期相比,分别大幅上升259.34%、264.14%。
 

但别墅的成交量依然低迷。
 

汉宇地产的数据显示,10月上海一手别墅成交298套,是4月以来新低,同比下降达65%。进入11月份,沪上一手别墅交易量还在继续走低,用销售人员的话来说,“现在是一周不如过去一天,一季不如过去一年,一年不如过去的一季。”
 

汉宇地产市场研究部经理付伟认为,今年别墅市场低迷程度不仅超过去年,比曾经最低迷的2008年还要冷清。别墅市场供需失衡严重,从10月份到现在,就有22个别墅项目推出房源,新增供应1165套,不计存量仅仅这些就可以卖三个月

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