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万科等四大龙头房企销售策略传递房价松动信号
2011-08-31 11:21:19   来源:中国证券报   

随着8月29日保利地产公布2011年中期业绩,有地产四朵金花之称的招商地产、保利地产、万科A、金地集团已经全部公布2011年中报。在


随着8月29日保利地产公布2011年中期业绩,有“地产四朵金花”之称的招商地产、保利地产、万科A、金地集团已经全部公布2011年中报。在地产调控的层层重压之下,“四朵金花”今年上半年业绩依旧可圈可点,而四家龙头房企下半年一致将加速销售、回笼资金作为营销重点,为房价松动带来预期。

  
销售金额增长78%

  
四家公司中报显示,今年上半年的销售收入均有大幅度增长,四家公司的平均涨幅高达78%。其中,销售收入涨幅最高的为金地集团,较去年同期增长一倍,达109.3%;最低的招商地产也增长了45%。从销售金额的绝对数量看,万科以656.5亿元的成绩成为当仁不让的老大,并且刷新了中国房企半年销售金额的记录。

  
不过,由于地产行业的特殊性,结算资源的不同也导致四家公司营业收入的分化。其中,金地集团由于去年下半年推盘数量有限,导致今年上半年结算资源不多,营业收入出现负增长,下降了41%,金地集团也是四大龙头中营业收入唯一出现负增长的公司。不过金地中报显示,公司已售未结金额高达300亿元,多家券商也对金地维持买入或持有评级。而保利地产则成为四家公司中营业收入增长最快的公司,增长幅度达到了35%。保利地产中报显示,上半年预收账款余额也多达687.9亿元。

  
从销售面积看,万科和保利地产的规模优势十分明显,上半年分别销售了565.5万平方米和340万平方米,而万科的销售面积也是四家房企中增长最快的,达到了78.6%,保利地产的销售面积增幅则是四家房企中最小的,为27.6%。

  
高毛利现金多

  
四家公司中,除招商地产外,另外三家均提出将在多推出小户型产品满足刚性需求,这或许可以从四家公司的毛利率得到显现。四家公司中,招商地产的地产业务毛利率最高,高达50.43%,最低的为万科,只有32%,金地集团和保利地产均维持在40%左右。并且四家公司的毛利率今年上半年均上涨,招商地产的毛利率增速也是最快的,达到了7.67%。

  
中报显示,四家公司手中的现金较为充裕,财务状况相对稳健。除招商地产外,中报的“期末现金及现金等价物余额”均表现为增长。其中万科手中现金的增幅超过了100%。而保利地产手中的现金虽然减少了40%,但依然是四家龙头房企中唯一负财务费用的,在银行信贷紧缩时期,今年上半年依然有超过1亿的利息收入进账。从已获利息倍数(营业利润/财务费用)看,万科最低,为23.05倍;招商地产其次,为31.2倍,而金地高达83.56倍。金地和保利的财务状况最为稳健,万科和招商地产的财务风险也处在较低的水平。

  
加快周转迎调控

  
四家地产龙头在中报中都对下半年的调控形势做出了预计,都提出了应对措施,其中加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略。

  
招商地产表示,房地产调控已成为常态,调控政策必将延续。随着下半年市场供应量大幅增长,市场竞争将异常激烈。公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式,快速销售,快速实现资金回笼。

  
保利地产表示,下半年,公司将继续密切关注政策和市场形势变化,采取灵活经营策略,控制经营风险,保障公司经营业绩的稳健增长。主要采取的措施有,继续坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主,抢占市场;积极抢占银行信贷资源,加快销售回笼,确保资金平衡等等。

  
万科表示,将继续坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位,贯彻快速周转策略,以销售速度作为销售工作的主要控制指标。

  
金地表示,总体来看,下半年整体宏观政策依然偏紧。采取的措施有,把握投资节奏,有效协调财务资源把握土地市场机会,紧密跟踪市场形势,及时调整投资策略;调整销售节奏和产品结构,优先推出符合市场需求的中小户型产品,制定合理的价位区间,保障正常的销售进度;积极拓展多样化的融资渠道,满足稳健发展的融资需求。

  
有分析人士表示,四大地产龙头的销售策略为下半年房价松动带来一定的预期。

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