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中国房地产反思 万科为什么近些年剑拔弩张?
2009-04-30 10:23:45   来源:焦点房地产网   

  很多人关注的是蔡鸿岩先生的《批判万科》,我关注的更多的是《中国房地产发展反思》。这两个标题并列于一处,显示作者是借解剖万科,来解剖中国的房地产市场。   万科是中国转型过程中典型的分裂式企业 ...
  很多人关注的是蔡鸿岩先生的《批判万科》,我关注的更多的是《中国房地产发展反思》。这两个标题并列于一处,显示作者是借解剖万科,来解剖中国的房地产市场。

  万科是中国转型过程中典型的分裂式企业,他们具有专业与职业的精神,在商品房的专业化方面孜孜以求,对于扩大市场份额念念不忘,谁也不会忘记万科在2008年年报中市场份额得意的强调。但万科也是个投机的企业,他们在2007年的地产炒作狂潮期四处拿地,成为土地与股市泡沫链条中的重要推手,在2007年底又由精神领袖王石如何提拐点论,在全国掀起降价狂潮。

  深受王霸之术影响的王石显然认为,只要能够达到目的,就可以不顾同行的眼光、老业主的感受,而强行突破,与政策挂钩,抢在同行之前先行一步,扩张万科的份额使万科品质、品牌发扬光大。

  王石的个性在此要获得高分,但仅仅王石个人无法改变房地产业界的生态。我们看到的是一个个个性张扬的房地产商人在市场前台舞蹈,他们未必能够左右房地产市场,但能左右房地产市场的舆论,起到潜移默化的作用。

  当王石开始房地产率先降价,与房地产的紧缩政策十分契合,因此一桩单纯的市场行为居然被打上了政治正确的烙印,让同行或是哑口无言,或是赶紧跟风。只有任志强这样的“又臭又硬分子”才能不顾一切口无遮拦,但这样的口无遮拦却给房地产开发商树立了太多的敌人,并且因为缺乏对民生的同情之心,而不被主流意识形态所容。

  房地产市场政策的翻去覆雨,导致投机主义者增加,远的不说,从2007年到2008年,房地产市场就出现了令人震惊的变化。在泡沫期,房地产市场成为挤泡重灾区;经济紧缩周期,房地产再次被当作居民消费的法宝,受到政策的支撑。而保障房分配的失衡,投资品种过少、寻租空间的广阔,也让房地产市场无法树立正常的规律,时常处于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月,房地产市场出现小阳春,万科表示珠三角房价已经触底,显示出对于政策的领悟水平,万科局部地区的降价之风已经是过去的一页。

  中国房地产不仅受政策束缚,更受中国经济的发展环境、人员素质的束缚。

  2009年3月,万科在上海浦东三林地区的金色雅筑深陷“装修门“困扰。在提出“住宅产业化”概念年后,万科告别实验室在上海推行其首例“流水线”生产住宅的项目——由专业工厂生产出整面墙壁后,只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋。采用工厂化方式后,施工失误率可降低到0.01%,外墙渗漏率水平为0.01%,精度偏差以毫米算小于0.1%。但金色雅筑出现大面积渗水,很有可能是在施工把控上技术跟不上。万科承认,经过分析检测,造成渗水的原因是工程参与各方对新工艺的把握不够成熟,淋浴房同层排水防水层在后续施工中造成破损。专业人士认为,万科对PC工艺关键质量把控不当,同层排水成为验收标准盲点。与日本等国家相比,存在的一个问题,就是缺乏专业的施工队伍,导致无法大规模开展施工,同层排水出现重大质量隐患。

  房地产行业无法脱离中国的实际,拔着自己的头发飞跃到国际发达国家的标准,从验收到人员、施工监理全都跟不上,虽然万科实践专业化其心可嘉,结果是让自己陷入超前发展的陷阱之中。他们真的把质量视作企业的生命了吗?在降价风潮中,面对愤怒的高价购房者,万科真的以消费者至上了吗?

  没有,不仅万科,中国大多数企业无法做到这一点,三聚氰胺的劣质基因不仅存在于食品企业,而是蔓延到国内所有企业,产品质量是中国制造的命门。要提升中国制造的信誉,必须有完备的政府监管,有企业的激励机制,有消费者畅通的维权渠道。没有维权,何来自觉的信用?

  万科曾经表示做规范的企业,他们为此付出了代价,无法拿到中心区域的土地,只能在城乡结合部拿高价地,靠质量、靠创意。蔡鸿岩先生在内的一批人都对此做出了高度评价。问题在于,久受压制之后,万科也有非正常心态,在市场化来临之际,急于做大,急于求成,以为可以开辟房地产市场万世不易之基业,为房地产市场树立标准。这也是万科近些年剑拔弩张的根本原因。

  事实如何?没有一统江湖的事了。万科只有以专业化、健康的心态对品牌负责,向消费者负责,才能稳固地占据市场,成为房地产开发企业的典范。

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